Cum Sa Construiesti o Casa in 2025
Ghid complet in 10 pasi — de la planificarea bugetului si achizitia terenului, pana la receptia finala. Cu costuri reale si termene actualizate.
Cuprins — 10 Pasi Catre Casa Ta
01. Planificarea Initiala & Bugetul
Primul pas este stabilirea unui buget realist. Costul total al unei case include mult mai mult decat constructia propriu-zisa.
Structura bugetului orientativ pentru o casa de 120mp:
- Teren: 20.000 - 80.000€ (variabil in functie de zona)
- Proiect complet (DTAC + PT): 15.000 - 22.000€
- Autorizatii si avize: 1.500 - 3.000€
- Constructie la rosu: 45.000 - 65.000€
- Finisaje si instalatii: 30.000 - 50.000€
- Racorduri utilitati: 3.000 - 8.000€
- Total estimativ: 115.000 - 230.000€
💡 Sfat: Adauga intotdeauna un buget de rezerva de 10-15% pentru cheltuieli neprevazute. Nu incepe constructia daca nu ai asigurat minimum 70% din bugetul total.
Defineste clar nevoile familiei: numar de dormitoare, birouri, garaj, dimensiunea terenului, zona preferata. Aceste cerinte vor ghida intregul proces.
02. Achizitionarea Terenului
Alegerea terenului este una dintre cele mai importante decizii. Un teren ieftin poate deveni costisitor daca nu respecta criteriile urbanistice.
Verificari obligatorii inainte de cumparare:
- Extras CF actualizat — verifica proprietarul real, sarcini, ipoteci
- PUG/PUZ zona — verifica daca terenul este in intravilan si ce regim de construire permite
- Indicatori urbanistici — POT, CUT, regim de inaltime maxim admis
- Utilitati disponibile — apa, canalizare, curent, gaz (racordurile costa 3.000-8.000€)
- Acces la drum public — drumul trebuie sa fie public sau cu servitute notariala
- Vecinatati — zone inundabile, zone protejate, linii electrice aeriene
⚠️ Atentie: Nu cumpara teren fara sa verifici la primarie daca poti construi pe el! Terenurile din extravilan, zonele protejate sau cele fara acces la drum nu pot fi autorizate.
💡 Sfat: Solicita un Certificat de Urbanism informativ inainte de cumparare (costa 5-15 lei/mp). Acesta iti va arata exact ce poti construi pe terenul respectiv.
03. Obtinerea Certificatului de Urbanism (CU)
Certificatul de Urbanism este primul document oficial necesar. Se obtine de la primarie si contine informatii despre ce poti construi pe teren.
- Documente necesare: Cerere tip, copie act proprietate, extras CF, plan cadastral, plan de incadrare in zona
- Termen emitere: 30 zile lucratoare de la depunere
- Valabilitate: 12 luni (se poate prelungi o singura data cu 12 luni)
- Cost: 5-15 lei/mp suprafata teren
CU-ul va lista toate avizele necesare pentru obtinerea Autorizatiei de Construire (ex: aviz mediu, aviz ISU, aviz sanitar, aviz drumuri, etc).
04. Proiectul de Arhitectura (PAC)
Cu CU-ul in mana, urmatorul pas este realizarea proiectului de arhitectura — viziunea ta transformata in planuri tehnice.
- Planuri de arhitectura: Planuri pe nivele, fatade, sectiuni, plan de situatie
- Memoriu tehnic: Descrierea solutiilor arhitecturale adoptate
- Randari 3D: Vizualizare realista a viitoarei case
- Realizat de: Arhitect autorizat OAR
Cost PAC: 20-50 €/mp utili, in functie de complexitate.
Exemplu: Casa 120mp × 30€/mp = 3.600€ doar arhitectura.
💡 Sfat: Alegeti un arhitect care face si supervizarea proiectului tehnic complet. Asa va asigurati coerenta intre arhitectura, structura si instalatii. Noi oferim pachete complete de la 15.000€.
05. Proiectul Tehnic Complet (DTAC/PT)
Documentatia completa include toate specialitatile necesare autorizarii si executiei:
- PAC — Proiect Arhitectura (arhitect OAR)
- PRS — Proiect Rezistenta/Structura (inginer MLPAT)
- PSI — Proiect Instalatii Sanitare (inginer MLPAT)
- PSE — Proiect Instalatii Electrice (inginer ANRE)
- PSG — Proiect Instalatii Gaze (inginer ANRE)
- Studiu Geotehnic — Analiza solului (1.500-3.000 lei)
- Verificare MLPAT — Toate proiectele verificate de experti autorizati
Pachete MDCIM Global Consult (tot inclus):
- Casa Mica (sub 100mp): 15.000€
- Casa Medie (100-150mp): 22.000€
- Casa Mare (peste 150mp): 30.000€+
Durata elaborare: 4-6 saptamani pentru un proiect complet.
06. Obtinerea Avizelor si Autorizatiei de Construire
Cu DTAC-ul complet, se depune dosarul la primarie pentru obtinerea AC (Autorizatia de Construire).
- Avize tipice necesare: Mediu, ISU, Apa-Canal, Electrica, Gaze, Drumuri, Sanatate Publica
- Termen emitere AC: 30 zile lucratoare de la depunerea dosarului complet
- Valabilitate AC: 12 luni (cu posibilitate de prelungire 12 luni)
- Taxe autorizare: 0,5-1% din valoarea constructiei declarata
💡 Sfat: Noi ne ocupam de obtinerea tuturor avizelor ca parte din pachetul de proiectare. Garantam obtinerea autorizatiei — daca primaria cere modificari, le facem gratuit.
Timp total de la CU pana la AC: aproximativ 60 zile (30 zile avize + 30 zile emitere AC).
07. Alegerea Constructorului
Cu autorizatia si proiectul tehnic in mana, este momentul sa alegeti echipa de executie.
- Solicita minimum 3 oferte pe baza aceluiasi proiect tehnic si deviz
- Verifica portofoliul — viziteaza lucrari finalizate, vorbeste cu fostii clienti
- Contract detaliat — termene clare, penalitati, grafic de plati, garantie
- Nu plati avans mare — maxim 10-15% avans, restul in transe la finalizarea etapelor
- Angajeaza diriginte de santier — obligatoriu prin lege (1.500-3.000 lei/proiect)
⚠️ Atentie: Nu incepe lucrarile fara contract scris si fara diriginte de santier. Dirigintele protejeaza interesele tale si verifica calitatea lucrarilor.
08. Executia Lucrarilor — Faza Structurala
Constructia propriu-zisa, de la sapatura pana la acoperisul montat.
- Sapatura si fundatii: 2-3 saptamani (cel mai important: respectarea cotelor din proiect)
- Structura (stalpi, grinzi, plansee): 6-10 saptamani
- Zidarie compartimentare: 3-4 saptamani
- Acoperis (sarpanta + invelitoare): 2-3 saptamani
- Tamplarie exterioara: 1-2 saptamani
Durata medie constructie la rosu: 4-6 luni
Cost mediu: 400-550 €/mp construit (structura + inchidere)
💡 Sfat: Nu grabi turnarea betonului in perioada de inghet (sub 5°C). Planifica fundatiile si structura pentru sezonul cald (aprilie-octombrie).
09. Finisaje si Instalatii
Etapa care transforma structura intr-o locuinta. De obicei costa la fel de mult ca structura.
- Instalatii sanitare: Trasee apa, canalizare, incalzire in pardoseala/radiatoare
- Instalatii electrice: Tablou electric, prize, iluminat, smart home
- Instalatii gaze: Centrala termica, racord gaz
- Tencuieli si sape: Interior + exterior (izolatie termica)
- Pardoseli: Gresie, parchet, piatra naturala
- Bai si bucatarie: Faianta, obiecte sanitare, mobilier
- Zugraveli si vopsitorii: Lavabil, decorativ, tapet
Durata medie finisaje: 3-6 luni
Cost mediu: 250-450 €/mp (in functie de nivelul de finisaj)
10. Receptia si Intabularea
Ultimul pas — oficializarea constructiei si pregatirea pentru locuire.
- Receptie la terminarea lucrarilor: Comisie formata din beneficiar, proiectant, constructor, diriginte
- Carte Tehnica a Constructiei: Centralizarea tuturor documentelor tehnice
- Cadastru si intabulare: Inregistrarea constructiei in Cartea Funciara
- Racorduri definitive utilitati: Contracte cu furnizorii de apa, curent, gaz
- Receptie finala: Dupa 3 ani de garantie
⚠️ Important: Fara Procesul Verbal de Receptie si intabulare, constructia nu poate fi vanduta, ipotecata sau asigurata legal.
💡 Felicitari! Daca ai parcurs toti cei 10 pasi, ai acum o casa construita legal, intabulata si gata de locuire. Timp total estimat: 12-18 luni de la cumpararea terenului.
Vrei Sa Incepi Constructia Casei Tale?
Noi ne ocupam de pasii 3-6: proiect complet, avize si autorizatie. Pachete de la 15.000€. Consultanta GRATUITA.